António Costa a annoncé ce lundi (2 octobre 2023) l’éventuelle « fin » du statut de résidents non habituels au Portugal et de ses avantages fiscaux - "C'est une mesure d'injustice fiscale", a-t-il déclaré dans une interview avec TVI et CNN. Pour le Premier ministre, la prolongation de ce régime n'est plus justifiée et il estime que son maintien serait "une façon biaisée de gonfler le marché immobilier, qui a atteint des prix insoutenables". Comme nous ne trouvons aucun fondement à cette justification donnée par António Costa, nous avons listé ci-dessous 3 raisons claires qui la contredisent à nos yeux:
Raison n° 1 - Le problème de l’inflation des prix des logements est un problème MONDIAL
La crise du logement n'est pas seulement une réalité portugaise. Selon les données publiées par EuroStat ce mardi (3 octobre 2023), c'est le cas dans la plupart des pays européens. Entre 2015 et 2022, les prix des logements ont augmenté de 90 % au Portugal, mais il en va de même au Luxembourg (89 %), aux Pays-Bas (86 %), en Allemagne (63 %), en Norvège (46 %) et en France (32 %), par exemple. On voit donc qu'il s'agit malheureusement d'un phénomène mondial.
"le marché immobilier a été fortement influencé par la facilité d'accès au financement bancaire..."
Dans le cas du Portugal, il faut admettre que les valeurs étaient à des niveaux anormalement bas en 2015, et que le pays sortait d'une des plus grandes crises qu'il ait connues à l'époque. Mais ce qui explique à notre sens la hausse des prix sur le marché immobilier mondial, c'est en grande partie les taux d'intérêt appliqués depuis 10 ans, qui ont atteint des niveaux historiquement bas. Cette période anormale, où les taux d'intérêt étaient même négatifs, a permis d'acheter des logements plus cher et des logements plus grands. Si aujourd'hui, avec une mensualité de 2 000 euros, une famille peut obtenir un prêt de 300 000 euros (avec un délai de remboursement sur 20 ans), en 2015 ce chiffre aurait été de 400 000 euros ; il aurait même pu atteindre 700 000 euros si le délai de remboursement était étendu à un prêt de 35 ans ce qui a été la norme au Portugal. Les foyers ont donc pu s’endetter plus sans s’en rendre compte et céder ainsi à une bulle inflationniste des prix. Ainsi, en réalité, l'inflation du marché immobilier que nous connaissons a été fortement influencée par la facilité d'accès au financement bancaire et les taux d'intérêt anormalement bas que nous avons connu ces dernières années. Pour terminer ce point, n’oublions pas un autre facteur qui explique également cette hausse des prix de l'immobilier cette fois plus spécifiquement au Portugal. Il s'agit du manque d'offre de logement sur le marché. L’analyse des chiffres par exemple a Lisbonne le démontre très bien. Entre 2016 et 2021, le nombre de nouveaux immeubles pour logements construits était de 529 soit trois fois moins qu'entre 2001 et 2005 où il s’est construit 1801 nouveaux immeubles. La raison pour laquelle le marché ne parvient pas à répondre aux besoins de la demande est donc claire.
Raison numéro 2 - Les résidents non habituels n'ont représenté que 10 % des transactions faites au Portugal en 2022
En 2022, le nombre de nouveaux résidents non habituels enregistrés au Portugal était de 16371 personnes. Nous savons qu'un couple qui vient s'installer au Portugal demande pour chaque membre du couple, le statut de RNH mais n'achètera ou ne louera qu'une seule maison. Comme nous ne disposons pas de chiffres exacts, nous supposerons que chaque nouveau RNH achètera une maison (ce qui n'est pas réaliste). En 2022, il y a eu 169.000 logements vendus dans tout le pays, de sorte que la part de marché théorique des acheteurs NHR serait résiduelle : moins de 10%, ce qui en ancun cas ne peut avoir d'effet significatif sur le marché immobilier portugais.
Raison numéro 3 - Le statut de RNH prend fin, mais l'attractivité du Portugal demeure.
Certes, c'est la fin d'un avantage fiscal, mais ce n'est pas la fin de l'intérêt des étrangers pour le Portugal. En 2020, lorsque la loi sur le régime RNH a été modifiée avec une augmentation de l'imposition de 0% à 10 % sur les revenus de pension des retraités étrangers, beaucoup on dit que cette mesure rendrait le statut, et donc le Portugal, moins attractif, mais les chiffres ont montré le contraire. De près de 45 000 bénéficiaires du statut NHR en 2020 lorsque la loi a été modifiée, ce nombre est passé à 57 887 en 2021 et à 74 258 en 2022. Plus de 64% de hausse en 2 ans, ce qui prouve que le Portugal reste un pays de choix, non seulement pour les retraités, mais aussi pour les travailleurs qualifiés.
Ce qui fait l'attrait du Portugal n'a pas changé et continuera d'attirer les résidents étrangers à la recherche d'un pays plus sûr, offrant une meilleure qualité de vie et des coûts plus abordables.
